Zustellervertreter

Fragen und Antworten

In der Regel erfolgt bei gerichtlichen Streitigkeiten die Zustellung einer Klage an den Verwalter als Vertreter der beklagten Wohnungseigentümer. Das hat Sinn, da ein Versand an alle Eigentümer eine erhebliche Mehrbelastung und zusätzliche Kosten verursachen würde. In seiner neuen Fassung schreibt das WEG allerdings Ausnahmeregelungen vor – und das hat Konsequenzen.

Ausschluss des Verwalters
Ein Verwalter ist dann von seiner Zustellungsvertretung ausgeschlossen, wenn er selbst als Gegner der Eigentümergemeinschaft auftritt oder die Gefahr besteht, dass er aufgrund des Streitgegenstandes möglicherweise nicht sachgerecht informiert. Inhaltlich kann es dabei um Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters gehen, etwa wenn er einen Eigentümerbeschluss anficht, oder aber um Beschlüsse zu seiner Abberufung, seiner Entlastung oder zu einer seiner sonstigen Pflichten.

Ersatzzustellungsvertreter ist Pflicht
Nach § 45 Abs. 2 WEG müssen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter und dessen Stellvertreter vorsorglich bestellen. Diese rechtliche Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob ein Rechtsstreit anhängt oder bevorsteht. Der Ersatz-Zustellungsstellvertreter muss kein Mitglied der Eigentümergemeinschaf sein. Es können natürliche und juristische Personen, also auch Mieter oder Rechtsanwälte, bestimmt werden. Niemand ist verpflichtet, dieses Amt zu übernehmen. Eine Bestellung ist nur dann wirksam, wenn der Bestellte zustimmt. Er gilt dann als Zustellungsvertreter kraft Gesetzes und benötigt deshalb keine zusätzliche Vollmacht.

Pflichten
Einem Ersatzzustellungsvertreter werden die Unterlagen des Gerichts zugestellt. Er hat die Aufgabe, die Eigentümer über einen anhängigen Rechtsstreit unverzüglich – binnen drei bis fünf Tagen – zu unterrichten, die entsprechenden Unterlagen entgegenzunehmen sowie deren Kopien zu verteilen. Der damit verbundene Aufwand kann bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften mit zahlreichen auswärtigen Mitgliedern beträchtlich sein – ein Aufwand, den sich das Gericht erspart.

Rechte
Der Ersatz-Zustellungsstellvertreter tritt in die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ein. Er darf weder einen Rechtsanwalt beauftragen noch Vergütungsvereinbarungen treffen. Er ist zwar unentgeltlich tätig, hat jedoch Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. Um ihre rechtlichen Interessen zu wahren, müssen die Wohnungseigentümer im Falle eines Rechtsstreits klare Regelungen über das Beauftragen eines Anwaltes und dessen Vergütung treffen.

Notlösung
Findet sich kein Ersatzzustellungsvertreter, wird dieser vom Gericht von Amts wegen bestellt. Diese Bestellung muss nicht angenommen werden. Tritt dieser Fall ein, ist an alle betroffenen Wohnungseigentümer einzeln und persönlich zuzustellen.

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