Abgeltungssteuer

Erste Konsequenzen für Wohnungseigentümer und Hausverwalter

Die Abgeltungssteuer, korrekt Kapitalertragssteuer genannt, ist zur zeit in aller Munde. Niemand kann sich vor Tipps und Hinweisen selbsternannter und echter Fachleute retten. Aber nur die wenigsten sind mit allen Details vertraut, was angesichts der komplizierten Formulierungen und Intentionen des Gesetzgebers auch sehr schwierig ist. Es bedarf gezielter Informationen, zugeschnitten auf die persönlichen Wünsche und Ziele eines jeden Anlegers. Daraus sollte dann eine maßgeschneiderte Strategie für einen mittel- bis langfristigen Zeitraum entstehen, wobei Rendite mehr zählt als Steuerersparnis.

Die wichtigsten Fakten zur Abgeltungssteuer sind nebenstehend gesondert zusammengefasst. Das besondere Augenmerk soll aber im Folgenden den bisher bekannten Auswirkungen der Abgeltungssteuer für Wohnungseigentümer und Hausverwalter gelten.

Auswirkungen auf Eigentümergemeinschaften
Die neue Abgeltungssteuer von 25 Prozent plus Zuschlägen gilt selbstverständlich auch für die Mitglieder von Eigentümergemeinschaften. Ab dem 1. Januar 2009 wird diese Kapitalertragsteuer pauschal von den kontoführenden Banken direkt einbehalten, so auch für die Instandhaltungsrücklagen. Dafür entfallen die bisherige Zinsabschlagsteuer von 30 Prozent ebenso wie die Kleinbetraggrenze von 10 Euro. Im Gegensatz zu diesen Vorläufern addiert sich auf die Abgeltungssteuer auch noch die pauschale Kirchensteuer. Diese wiederum wird nicht automatisch, sondern nur auf Antrag eingezogen. Hier beginnt das Problem – und es wird kompliziert. Die pauschale Kirchensteuer darf nur dann direkt einbehalten werden, wenn alle Eigentümer einer Gemeinschaft der Kirchensteuer unterliegen. Schert auch nur einer aus, müssen alle ihre Kapitalerträge – auch die aus der Instandhaltungsrücklage – im Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung unaufgefordert angeben und versteuern. Kleiner Trost am Rande: 25 Prozent der anfallenden Kirchensteuer werden mit der
Kapitalerstragsteuer verrechnet.

Aufgaben des Immobilienverwalters
Wie bisher hat der Immobilienverwalter die Pflicht zur Ausweisung der Kapitalerträge und der damit verbundenen Steuerabzüge. Jeder Eigentümer muss alle Informationen für seine Steuererklärung zeitgerecht erhalten. Dies gilt für die Daten zur individuellen Berechnung der Kirchensteuer – siehe oben –, aber selbstverständlich auch für Eigentümer, deren persönlicher Einkommenssteuersatz unter 25 Prozent liegt sowie für Geringverdiener und Rentner, die sich die Differenz erstatten lassen können. Diese neue Regelung greift an Januar 2009 für das Steuerjahr 2009. Zum Tragen kommt sie dann für den Immobilienverwalter für die Abrechnungen ab 2010, wenn er – wie immer im ersten Halbjahr – den Wohnungseigentümern seine Angaben zur einbehaltenen Kapitalertragsteuer zum Solidaritätszuschlag und möglicherweise zur Kirchensteuer ausweist und mitteilt.

Sonderfall Kirchensteuer
Anfang 2009 wird jeder Immobilienverwalter seine Eigentümergemeinschaften auf ihr Wahlrecht zum Abzug der Kirchensteuer hinweisen, um per Beschlussfassung deren pauschalen Abzug bei der Bank zu beantragen. Mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit wird eine solche notwendige Einstimmigkeit nicht herbei führen sein, angesichts vieler Austritte in den letzten Jahren. Es bliebe dann die individuelle Behandlung. Nach Ansicht vieler Experten wird hier den Finanzbehörden eine Möglichkeit gegeben, bei der Erfassung der Kirchensteuer auf Zinserträge zwangsläufig alle Zinserträge zu prüfen. Denn im Gegensatz zu früher werden hier direkt Steuern fällig, da Freistellungen und damit Erstattungen entfallen. Hier ist mit einer verschärften Prüfung zu rechnen.

Praktische Umsetzungen
Bedingt durch die neuen Regelungen wächst der Druck auf die Verwaltertätigkeit durch die komplexere Jahresabrechnung. Die Büroorganisation wird noch mehr gefordert, ohne zunächst Auswirkungen auf die Vergütung zu zeigen. Trotzdem sollen alle Abrechnungen im ersten Halbjahr 2010 abgewickelt werden. Insbesondere bei abweichenden Geschäftsjahren ist die Belastung hoch, müssen dann doch für 2008/9 zwei Steuerausweisungen erarbeitet werden. Dazu kommt die Umstellung der Verwaltungssoftware mit hohem Aufwand.

Abschließender Kommentar
Einmal mehr hat der Gesetzgeber steuerrechtliche Änderungen beschlossen, ohne den speziellen Bedürfnissen der Betroffenen – hier der Gemeinschaften von Wohnungseigentümern – ausreichend Rechnung zu tragen. Eine als Steuervereinfachung dargestellte und verkaufte Regelung erweist sich als aufwändig und kompliziert für Eigentümer und Verwalter. Dabei wurde hier nur die Spitze des Eisberges diskutiert. Offen bleiben weitere Fragen wie z. B. die Behandlung von Zinserträgen des Ehepartners oder von Erbengemeinschaften, ganz zu schweigen von einer möglichen Berücksichtigung von Eigentümerwechseln.

Abgeltungssteuer im Überblick

Nach oben