Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

Einfache Mehrheit genügt oft

Am 1. Juli 2007 ist die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten. Sie bringt für Wohnungseigentümer und Verwalter viele Änderungen mit sich. Einige der Neuregelungen betreffen die Frage, wann alle Eigentümer einem Beschluss zustimmen müssen und wann eine einfache oder qualifizierte Mehrheit genügt. Vor allem die gerechte Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten ist wesentlich vereinfacht worden.

Das neue Wohnungseigentumsrecht ordnet aber auch die Pflichten der Verwalter neu. So müssen sie fortan eine Beschlusssammlung führen. In ihr müssen alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung mit Ort und Datum aufgenommen werden, die ab dem 1. Juli 2007 gefasst werden. Diese Beschlüsse sind fortlaufend nummeriert aufzulisten. Auch spätere Anfechtungen, Aufhebungen oder Ungültigerklärungen werden vermerkt. Im Übrigen gelten diese Regelungen für alle Eigentümergemeinschaften – auch solche, die sich nicht durch einen Verwalter wie die IVV Immobiliengruppe entlasten lassen. Die IVV hat bereits in der Vergangenheit stets in allen Details festgehalten, welche Beschlüsse gefasst worden sind. „Für uns ändert sich also nicht viel“, erläutert Herbert Blatzheim, Geschäftsführender Gesellschafter der IVV Immobiliengruppe. „Die Regelung bestätigt uns jedoch in unserer gewissenhaften Arbeit. Schon immer konnten sich Wohnungseigentümer und Kaufinteressenten anhand unserer Unterlagen einen schnellen und zuverlässigen Überblick über die Beschlusslage verschaffen.“ Sinn der Neuregelung ist es, Wohnungseigentümern und Käufern Rechtssicherheit zu geben. Denn im Grundbuch taucht eine Vielzahl der Beschlüsse nicht auf, da die formalen Hürden zu hoch sind. Wer als Verwalter die Beschlusssammlung nicht oder nur unzureichend führt, kann jetzt aus wichtigem Grund abberufen werden.
„Für andere mag die Neu regelung zur Beschlusssammlung eine große Herausforderung sein. Für uns als professionelle Immobilien-Manager ergeben sich keine Probleme. Da wir schon seit jeher äußerst penibel und zügig gearbeitet haben, kommt
auf uns auch in den Monaten April bis Juni – wenn die meisten Eigentümerversammlungen stattfinden – keine Mehrarbeit zu“, so Herbert Blatzheim.
Ebenfalls kein Problem hätte der Geschäftsführende Gesellschafter mit der Forderung nach einem Qualitätsnachweis für Verwalter gehabt. Dieser ist jedoch wie auch die Auskunftspflicht des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern nicht im neuen Gesetz verankert.

Kosten gerechter verteilen
Wohnungseigentümergemeinschaften können nach dem novellierten WEG leichter von gesetzlichen Regelungen abweichen. Nun reichen Mehrheitsbeschlüsse aus, um die Verteilung von Betriebskosten sowie Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung anders zu regeln. Neu gefasst sind beispielsweise die Regelungen zur Teilungserklärung. Viele der älteren Erklärungen (besonders aus den 70er Jahren) enthalten beim Kostenverteilerschlüssel völlig andere Maßstäbe als die, die man heute ansetzt. Während etwa der Energieverbrauch früher kein Thema war, gilt heute das Prinzip der verbrauchsabhängigen Abrechnung in Zeiten steigender Nebenkosten der richtige Ansatz. Überholte Verteilerschlüssel zu ändern war bis vor kurzem kaum möglich. Denn die Teilungserklärung setzte wie die Gemeinschaftsordnung und andere abdingbare Regelungen des WEG die so genannte Allstimmigkeit, also die Zustimmung aller Eigentümer voraus; eine Anforderung, die besonders in großen Eigentümergemeinschaften selten erreicht wird. Genügt doch schon das Nein eines Eigentümers, um jede Neufassung zu verhindern. Jetzt reicht es, dass die Mehrheit der Eigentümer über die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten entscheidet. Die Gemeinschaft kann Abrechnungen also künftig nach ihren individuellen Bedürfnissen oder dem Verursacherprinzip vornehmen. Das betrifft etwa Gebühren für die Müllentsorgung oder Kosten der Gartenpflege bei Sondernutzung. Allerdings bleibt das Allstimmigkeits-Prinzip erhalten, wenn Sondernutzungsrechte eingeräumt, geändert oder aufgehoben werden.

Modernisierung oder bauliche Änderung?
Einstimmigkeit war bisher auch bei Entscheidungen über Modernisierungen notwendig. Sparen diese Energie (wie zum Beispiel ein neuer Vollwärmeschutz), reicht nun ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss. Dazu müssen drei Viertel der Wohnungseigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen, zustimmen. Geschieht dies, müssen auch diejenigen Kosten für Reparatur oder Modernisierung mittragen, die gegen den Beschluss gestimmt haben. Weniger hoch sind die Anforderungen bei lediglich modernisierenden Instandhaltungsarbeiten wie dem Austausch eines einzelnen Bauteils: Hier genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Bauliche Änderungen, die über eine Modernisierung hinausgehen, müssen wie bisher von allen Wohnungseigentümern einstimmig beschlossen werden. Wie eine Veränderung zu qualifizieren ist – bloße Modernisierung oder bauliche Veränderung – dürfte grundsätzlich schwierig sein.
Fest steht jedoch, dass Kosten für Instandhaltung oder Reparatur nach der Neuregelung gerechter verteilt werden können. Wurden sie bisher nach Miteigentumsanteilen umgelegt, kann die Gemeinschaft nun individuelle Maßstäbe beschließen.

Erleichterung bei der Haftung des Einzeleigentümers
Er haftet gegenüber anderen Gemeinschaftsmitgliedern und
Dritten (also den Gläubigern der Gemeinschaft) nur noch höchstens bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils (für diesen
Kostenanteil jedoch wie bisher mit seinem gesamten Vermögen).
Ein Beispiel: Verfügt der Eigentümer über einen Miteigentumsanteil von 1/10, zahlt er von einer Handwerkerrechung über 5.000 € maximal 500 €.

Änderungen auch beim Gerichtsverfahren
Wer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen will,
sieht sich ebenfalls mit Änderungen konfrontiert. Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern (ein so genannter Binnenstreit) werden seit dem 1. Juli nicht mehr nach dem Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) verhandelt, sondern nach der Zivilprozessordnung (ZPO). Mit der Folge, dass das Zivilgericht seiner Entscheidung nur noch Tatsachen zugrunde legt, die der Eigentümer selbst vorgetragen und begründet hat. Im Verfahren nach FGG dagegen muss das Gericht von Amts wegen ermitteln, also unabhängig von den Einlassungen der Parteien. Im ZPOVerfahren sind die Pflichten des Gerichts zur Hilfeleistung gegenüber jenen aus der FGG generell wesentlich stärker eingeschränkt. Befürworter äußern die Erwartung, Prozesse würden zukünftig professioneller geführt. Kritiker bemängeln dagegen, die Neuregelung stelle nicht mehr die gütliche Einigung in den Mittelpunkt, sondern Sieg oder Niederlage. Wohnungseigentümer werden also vermutlich viel häufiger auf die Unterstützung von Anwälten angewiesen sein. Denn wer den Prozess verliert, trägt die gesamten Kosten. Und die können sehr hoch sein. Bei Nachweis eines sachlichen Bedarfs ist es sogar möglich, zwei Anwälte zu beschäftigen, so dass der Unterlegene das Honorar insgesamt dreier Anwälte zahlen muss. Der Instanzenzug beim Binnenstreit: In erster Instanz ist das Amtsgericht zuständig, Berufungen und Beschwerden werden von dem am Sitz des jeweiligen Oberlandesgerichts befindlichen Landgericht verhandelt. Lässt das Berufungsgericht eine Revision zu, verhandelt der Bundesgerichtshof.
Anwalts- und Gerichtskosten werden nun nicht mehr nach der Kostenordnung berechnet, sondern nach dem Gerichtskostengesetz. Dadurch verteuert sich das Verfahren noch einmal. Ehe die Klage zugelassen wird, muss der Kläger einen dreifachen Gerichtskostenvorschuss überweisen. Experten gehen davon aus, dass die Gerichtskosten im Schnitt um 300 % über den bisherigen Kosten liegen dürften. Sie vermuten, die Neuregelung soll vor allem „Prozesshansel“ davon abhalten, vor Gericht zu ziehen. Aber auch Eigentümer, die sich im Recht sehen, dürften es sich seit dem 1. Juli sehr genau überlegen, ob sie das Prozessrisiko tragen wollen.

Weitere Neuregelungen des WEG im Überblick:

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