Videoüberwachung umstritten
Präzise Beschlüsse und genaue Regelungen
Sachbeschädigungen und Störungen des Hausfriedens in kleinem oder großem Umfang sind in Wohnanlagen leider eher Alltag. Eine Videoüberwachung bietet sich an, um die Verantwortlichen zu identifizieren und haftbar zu machen. Zudem soll sie vorbeugen und der Abschreckung dienen. Doch der Einsatz einer solchen Technik ist nicht einfach. Aus Gründen des Datenschutzes und des Persönlichkeitsrechtes sind einige juristische Hürden zu nehmen und diverse Vorschriften zu befolgen.
Ausgangslage
Es fängt fast immer mit den sogenannten Kleinigkeiten an: Briefkästen werden beschädigt. Müll sammelt sich in Ecken und Büschen. Mitbewohner werden drangsaliert und keiner will es gewesen sein. Die Verantwortlichen bleiben unerkannt oder werden, etwa aus Furcht vor Repressalien, nicht zur Rechenschaft gezogen. Das Gemeinschaftsgefühl verflüchtigt sich. Eine Verwahrlosung beginnt, die die Lebensqualität der Bewohner deutlich mindert. Um dieser Tendenz entgegenzuwirken, ergreifen die Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter die Initiative mit einer probaten Maßnahme: der Installation einer Videoüberwachung. Das allerdings ist leichter getan als rechtlich abgesichert.
Problem Persönlichkeitsrecht
Einige Richter in Deutschland halten eine Videoüberwachung von Wohnanlagen schlicht für unzulässig. Andere – und das ist die zurzeit geltende Rechtsprechung – setzen relativ enge Grenzen. Gefordert wird ein Mehrheitsbeschluss aller Wohnungseigentümer, der nicht gegen geltendes Recht, z. B. den Datenschutz und das Persönlichkeitsrecht, verstoßen darf. Die Gefahr, dass ein solcher Beschluss bei einer Anfechtung kippt, ist groß. Denn erstens ist die Installation einer Videoanlage eine bauliche Veränderung, und zweitens greift sie in das allgemeine Persönlichkeitsrecht ein. Dieses Rechtsgut ist höher einzuschätzen als eine Verhinderung von Sachbeschädigungen. Niemand darf in seinem persönlichen Umfeld beeinträchtigt werden. Wer also als Wohnungseigentümer mit der Überwachungsanlage nicht einverstanden ist, kann den Beschluss anfechten und auf Untersagung bzw. Rückbau klagen.
Strategie der kleinen Schritte
Wenn schon keine Generalüberwachung erlaubt ist, so ist doch die fortlaufende Beobachtung einzelner wichtiger und kritischer Sektoren zulässig. Dazu gehören die Einfahrt zur Tiefgarage, der Eingangsbereich sowie die Plätze, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden. Hierzu bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer, mindestens aber einer qualifizierten Mehrheit. Basis ist das Hausrecht der Wohnungseigentümer. Es muss sich allerdings um eine offene und keine versteckte Überwachung handeln. Gemäß Bundesdatenschutzgesetz ist der deutliche Hinweis auf einem entsprechenden Schild verpflichtend. Außerdem müssen die Aufzeichnungen gespeichert und der Zugang gesichert werden. In der Regel haben dann der Hausmeister und der Verwaltungsrat bei Bedarf das Recht auf Einsicht und Kontrolle. Eine andere Ausgangslage liegt vor, wenn eine Videokamera mit der Eingangsklingel zum Gebäude gekoppelt ist. Diesen „verlängerten Türspion“ hat die Rechtssprechung bereits gebilligt.
Fazit
Eine generelle Überwachung ist also nicht erlaubt. Es kommt auf den Einzelfall und dessen rechtlich einwandfreie Ausgestaltung mit gerichtsfesten Regelungen an.
Eine Videoüberwachung muss der Aufrechterhaltung der Gemeinschaftsordnung dienen. Schutzwürdige Interessen von betroffenen Personen dürfen nicht überwiegen. Die Voraussetzungen sind dann gegeben, wenn die Überwachung nicht im Übermaß angewendet wird und dabei Bereiche des persönlichen Umfeldes, wie z. Wohnungseingänge, nicht im Erfassungsbereich der Kamera liegen.
Bereits im Vorfeld sollten die Verwalter alle kritischen Anlässe und Vorfälle Basis für den Beschluss der Eigentümerversammlung dokumentieren. Dieser Beschluss hat dann alle genannten Details zu enthalten: die einzelnen Überwachungsbereiche, die Kontrolle der Aufzeichnungen, Löschungsfristen usw.
Aufgrund der unübersichtlichen Rechtsprechung gibt es keine eindeutige Antwort auf die Frage nach der Zulässigkeit von Videoüberwachungen, ein „Ja - aber“.
Hält man sich an die in einzelnen Urteilen festgelegten Regeln, hat die Eigentümergemeinschaft ein wirksames Mittel in der Hand, Tendenzen zu Verwahrlosung und Vandalismus erfolgreich zu bekämpfen.
Ausgabe 15 (3900kB) 