REITs revolutionieren Immobilienmarkt

Milliardenschweres Geschäft

Im deutschen Immobilien- und Aktienmarkt ist eine neue Anlageform zugelassen, die so genannten REITs. Damit können börsennotierte Immobilienfonds in Deutschland gehandelt werden wie in mehr als 20 weiteren Ländern. Experten erwarten bis zum Jahr 2010 ein Marktvolumen von bis zu 127 Milliarden Euro.

Nach langem Hin und Her hat der Bundesrat am 30. März 2007 dem Gesetz zur Einführung börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften zugestimmt. Die Regelung gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2007. Was REITs für Investoren so interessant macht: Immobiliengesellschaften werden steuerlich stark gefördert, indem die Fonds an sich weitestgehend steuerfrei bleiben. Denn die Gesellschaften sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Gewinne werden fast vollständig an die Anleger ausgeschüttet und dort voll besteuert, indem auf die Dividende der Aktionäre Steuern erhoben werden. Analysten heben hervor, dass REITs aufgrund der teilweise über Jahre hinaus reichenden Mietverträge eine gewisse Prognosesicherheit und Ertragssicherheit bieten.

„Finanzplatz Deutschland stärken“
Die Anlageform ist in den USA entstanden und hat sich inzwischen in mehr als 20 Staaten etabliert, darunter Frankreich, Großbritannien und die Benelux-Länder. Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) begründete die Zulassung in der entscheidenden Bundesratssitzung: „Mit der Einführung deutscher Real Estate Investment Trusts stärken wir erfolgreich den Finanzplatz Deutschland. Der deutsche Immobilienmarkt ist weltweit einer der attraktivsten. Deshalb bin ich überzeugt, dass sich diese Konstruktion des REITs in Deutschland etablieren wird.“ Deutsche REITs sollen also gleiche Chancen im weltweiten Standortwettbewerb herstellen. Vertreter von Banken und Immobiliengesellschaften fordern seit Jahren, diese steuerbegünstigten Gesellschaften auch in Deutschland zuzulassen. Der Finanzminister erhofft zusätzliche Steuereinnahmen und Arbeitsplätze. Immobilienexperten erwarten zudem, dass Gebäude professioneller verwaltet werden, wenn REITs ein einheitliches Gebäude- und Grundstücksmanagement bieten.

Milliardengeschäft
Nun können Immobilienfonds also an der Börse gehandelt werden.
Was für den Laien unverfänglich klingt, verändert den Immobilienmarkt tiefgreifend. Denn nun lassen sich gigantische
Beträge verschieben. Das in Immobilien gebundene Vermögen wird auf 7,2 Billionen Euro geschätzt, von denen mehr als 1,6 Billionen auf Gewerbeimmobilien entfallen dürften. Genaue Zahlen gibt es nicht. Nach Informationen der Bundesregierung haben die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland Immobilienreserven in Höhe von mindestens 80 Milliarden Euro gebildet. Manche Analysten beziffern bereits das Immobilienvermögen der 30 DAX-Unternehmen auf 167 Milliarden Euro.

Hier dürfen REITs gehandelt werden (Quelle: Bayerische Börse)

Wie viele Milliarden es auch sein mögen: Deutsche Unternehmen haben einen relativ hohen Eigentumsanteil an Immobilien von etwa 73 %. Zum Vergleich: In den USA sind nur 25 % der Unternehmen auch Eigentümer ihrer Immobilie. Hierzulande werde viel zu viel Eigenkapital gebunden, das im Kerngeschäft von Unternehmen und für Innovationen besser investiert sei, argumentieren Befürworter der REITs.
Finanzexperten empfehlen, dass Unternehmen ihre Immobilien
wie Produktionsstätten oder Bürogebäude verkaufen und in einen REIT einbringen. Ein Verwaltungsgebäude zum Beispiel lässt sich in einen REIT übertragen oder zu einem REIT fortentwickeln. Auf diese Weise würden zig Milliarden Euro für Investitionen frei. Geht die Rechnung auf, dürften sich die Eigentumsquoten deutscher Unternehmen aufgrund milliardenschwerer Immobiliengeschäfte denen ihrer US-Pendants dramatisch annähern. Auch hier gehen die Erwartungen auseinander: Während einige Experten das Marktvolumen bis 2010 auf 57 Milliarden Euro beziffern, gehen andere von bis zu 127 Milliarden Euro aus. Dass dabei auch der Staat verdient, liegt auf der Hand: Wenn REITs als Investoren die Immobilien von Unternehmen kaufen, zahlen sie Grunderwerbsteuer. Analysten gehen davon aus, dass REITs grundsätzlich eher für institutionelle Anleger interessant sind als für private.

Interessenten vor allem aus dem Ausland
Ein Grund dafür, dass Unternehmen ihre Gebäude bisher nicht in großem Umfang verkauft haben, dürfte auch an folgendem Umstand liegen: In vielen Bilanzen tauchen Immobilien mit einem niedrigen Buchwert auf. Bei einem Verkauf würden diese stillen Reserven aufgelöst und müssten besteuert werden. Um Verkäufe anzukurbeln, sieht das Gesetz eine auf drei Jahre befristete Steuerbegünstigung vor: Werden bei der Veräußerung stille Reserven aufgedeckt, wird der Gewinn nur zur Hälfte besteuert.
Potenzielle Interessenten für deutsche Immobilien kommen vor
allem aus dem Ausland. Schon in der jüngsten Vergangenheit
haben Fondsgesellschaften aus Großbritannien und den USA in
großem Stil Wohnimmobilien gekauft. Mit Zulassung der REITs
rücken nun Gewerbeimmobilien in den Fokus. Als problematisch
könnte sich jedoch die Besteuerung ausländischer Anleger erweisen. Sie ist in Doppelbesteuerungsabkommen mit den jeweiligen Staaten geregelt und könnte der im Gesetz geregelten vollen Besteuerung auf REITs-Dividenden zuwiderlaufen.

Mieter werden geschützt
Für alle vor dem 1. Januar 2007 gebauten Wohnimmobilien, von
denen über die Hälfte Mietwohnungen sind, gilt ein Bestandsschutz – sie dürfen nicht von REITs erworben werden. Damit sollen vor allem Wohnungen der öffentlichen und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften geschützt werden. Nach dem 1. Januar 2007 errichtete Gebäude, die mindestens zur Hälfte gewerblich genutzt werden, können dagegen erworben werden, so dass sich mit der neuen Anlageform künftig auch Wohnungen finanzieren lassen.

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