Nachholeffekte bei Mieten

Ursachen und Wirkungen

Nebenkosten steigen kontinuierlich seit Jahren. Es war nur eine Frage der Zeit, dass auch die Mieten folgen. Die Finanzkrise hatte bisher den Nachfragedruck abgebremst. Jetzt, wo das Schlimmste überstanden scheint, ist die Stimmung aufgehellt. Lohnsteigerungen stehen an. Die Inflation hält sich – noch – in Grenzen. Gerade bei Neuvermietungen sind höhere Mieten angesagt.

Fakten
Aber bisher zumindest blieb die Kirche im Dorf. Nicht im letzten Jahr, wie irrtümlich zu lesen war, sondern von 2004 bis 2010 sind die Mieten in Köln und Umgebung um zwölf Prozent gestiegen. Dieser Wert liegt im Übrigen auf dem Durchschnittsniveau aller deutschen Engpassstädte. Die Kosten für die Lebenshaltung haben sich in dem gleichen Zeitraum um zehn Prozent erhöht. Das bedeutet im Klartext, dass die Mietsteigerungen nur leicht über der Inflationsrate liegen. Viele Immobilienbesitzer haben daher erhebliche Probleme mit ihrer Rendite.

Köln
Das Mietniveau in Köln hat trotz steigender Bevölkerungszahlen noch nicht den Level von Städten wie Hamburg, Frankfurt oder gar München erreicht, kann sich aber mit einer jeweiligen Durchschnittsmiete von 9,90 Euro/qm im Neubau und 8,00 Euro/qm in der Wiedervermietung vor Düsseldorf platzieren. Nach wie vor fehlen in Köln kleinere Wohnungen. Es wird zu wenig gebaut. Es sind nur 1000 Neubauten anstatt der benötigten 3500. Dieser Effekt schlägt sich in höheren Preisen nieder. In einfacher Wohnlage sind zwischen 5,15 und 6,50 Euro/qm, in mittleren Lagen bis zu 7,70 Euro/qm zu zahlen. In sehr guten Lagen werden für eine 80-qm- Luxuswohnung 13 Euro erreicht. Die beliebtesten Viertel sind nach wie vor Lindenthal, Sülz, Klettenberg, Ehrenfeld, Nippes und die Innenstadt. Deutz gilt als Geheimtipp, Kalk und Mülheim sind im Kommen.

Einflussfaktoren
Nicht mehr die Lage alleine beeinflusst die Miete und den Kaufpreis. In vielen Fällen ässt sich der Wohnwert auch mit anderen Mitteln verbessern, zum Beispiel mit einer ansprechenden Fassade, optimaler technischer Ausstattung, was Heizung, TV und Internet angeht, aber auch durch Aufzug oder gute Materialien in Küche und Bad. Vielerorts sorgen Eigentümer-Standortgemeinschaften für ein intaktes und attraktives Wohnumfeld. Alle diese Faktoren sind im wahrsten Sinne des Wortes Geld wert. Bis zum Jahr 2035 wird jeder fünfte Kölner älter als 65 Jahre sein. Das zukünftige Angebot an Wohnraum muss also auf diese Zielgruppe abgestimmt werden. Darin liegt eine große Herausforderung, sowohl was intelligente Lösungen, aber auch was bezahlbare Investitionen betrifft.

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