Klimaschutz ist gut – und teuer
Vermieter und Mieter wehren sich
Steigende Energiekosten lassen Mieten explodieren
Das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung sieht Fassadendämmung und andere Arten der Modernisierung vor. Vermieter wehren sich gegen finanzielle Belastungen und auch Mieter wollen die Kosten nicht tragen.
Über die Ziele besteht Einigkeit, über den Weg nicht: Klimaschutz ist eine feine Sache. Wer würde schon ernsthaft bestreiten, dass Klimaschutz eine der dringlichsten Aufgaben unserer Zeit ist. Auch dass wir alle und jeder einzelne etwas tun muss, ist eine durch die Bank akzeptierte Binsenweisheit. Geht es jedoch darum, für den Klimaschutz zu zahlen, gilt das bekannte Sankt-Florian-Prinzip: Verschon mein Haus, zünd andre an.Apropos Haus: Gerade bei Wohnhäusern lässt sich viel CO2 sparen.
Und weniger Kohlendioxid bedeutet weniger Energieausstoß, bedeutet weniger Energiekosten? Richtig. Beim Wohnen gilt das Energiesparpotenzial verglichen mit Industrie und Verkehr als besonders hoch, weshalb die Politik hier besonders eifrig ist. Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee (SPD) sagte bei der Vorstellung des bundesweit ersten CO2-Gebäudereports im November 2007, man könne in Deutschland durch „energetische Sanierungen und Neubauten bis 2020 bis zu 50 Milliarden Euro Heizkosten sparen.“ Ein Grund zur Freude also: Klimaschutz und Geldersparnis in einem. Noch dazu vor dem Hintergrund, dass die Kosten für Heizwärme laut CO2-Gebäudereport zwischen 1996 und 2006 im Durchschnitt um über 40 Prozent gestiegen sind und damit deutlich über dem Anstieg der Lebenshaltungskosten liegen. Wer hier viel spart, spart also richtig viel.
Sonderfall Bestandsimmobilie
Doch bis die von Tiefensee genannte Ersparnis realisiert wird, muss zunächst einmal viel investiert werden. Wobei sich Auflagen und Standards bei Neubauten leichter erfüllen lassen als bei älteren Gebäuden, die mit teilweise sehr hohem Aufwand nachgerüstet werden müssen. Daher scheuen viele Hauseigentümer davor zurück, Geld für Energiesparmaßnahmen auszugeben. Schließlich ist eine schnelle Rendite nicht zu erwarten, der Eigentümer wettet stattdessen auf die Zukunft.
Am ehesten sind Eigenheimbesitzer bereit, Kapital in die eigene Immobilie zu stecken, investieren sie damit doch in ihre Altersvorsorge. Dazu stellt Tiefensee folgende Rechnung auf: „In einem mit 30.000 Euro sanierten Einfamilienhaus können pro Jahr rund 2.500 Euro Heizkosten eingespart werden.“
Bei größeren Wohneinheiten gehen Experten davon aus, dass wesentliche energiesparende Veränderungen sich erst nach zwanzig Jahren amortisiert haben. Was von vielen Wohnungs- und Immobilienunternehmen als ein Mittel betrachtet wird, die Vermietbarkeit auf Dauer zu sichern, schreckt Privateigentümer ab. Ihnen gehören etwa zwei Drittel aller Mietshäuser in Deutschland – und sie sind oft bereits ältere Menschen. Ausgaben, die sich frühestens nach zwei Jahrzehnten rechnen, sind hier nur schwer zu vermitteln. Außerdem berichten einige Eigentümer, dass sie bereits heute von Mieteinbußen betroffen sind, da Mieter die Beeinträchtigungen durch energetische Bauarbeiten nicht einfach hinnehmen wollen.
Kosten hier, Ersparnis da
Und noch etwas kommt hinzu: Kosten entstehen zunächst auf der
einen, Ersparnis auf der anderen Seite. Während der Eigentümer
hohe Summen in Energieeffizienz investiert, ist es der Mieter,
der Heizkosten spart. Daran ändert auch das Argument von Klimaschützern
nichts, dass volkswirtschaftliche Schäden umso
höher sind, je länger man Investitionen herauszögert. Kosten für den Klimaschutz müssen daher gerecht zwischen
Mietern und Vermietern verteilt werden. Das gilt insbesondere
dann, wenn die Modernisierung sehr aufwendig ist – also etwa
beim Einbau einer neuen Heizungsanlage oder einer effizienten
Dämmung der Fassaden.
Mietkostentreiber Energie
Dabei steigen Nebenkosten bereits jetzt schier unaufhörlich: Während die Kaltmiete in den vergangenen Jahren kaum gestiegen ist, schnellten die durchschnittlichen Heizkosten in die Höhe. Wenn Wohnungsnutzer nun über die von ihnen gezahlte Miete höhere Beträge in Energieeffizienz stecken (statt immer mehr für Energie auszugeben), sparen sie zumindest langfristig viel Geld. Anders formuliert: Von den Mehrausgaben, die der Mieter heute hat, profitiert er später. Denn dadurch macht er sich zumindest in Ansätzen unabhängig von den ständig steigenden Energiepreisen. Nur dürften diese Überlegungen nicht jeden Mieter überzeugen. Wer nicht plant, langfristig in einer bestimmten Immobilie zu wohnen, ist für diese Argumentation kaum aufgeschlossen.
Hinzu kommt, dass Mieter nach derzeitiger Gesetzeslage CO2- sparende Modernisierungsarbeiten nur dann hinnehmen müssen, wenn diese den Geldbeutel tatsächlich entlasten. Die Rechtsprechung fordert, dass die verschiedenen Arbeiten einzeln dargestellt und nach den dazugehörigen Gewerken getrennt aufgeschlüsselt werden. Anhand nachvollziehbarer Angebote muss der Vermieter vorab die mit der Instandsetzung entstehende fiktive Ersparnis herausrechnen. Seine Berechnung muss der Eigentümer dem Mieter so erläutern, dass dieser erkennen kann, wie er durch die Modernisierung nachhaltig Heizenergie spart (Bundesgerichtshof, VIII ZR 47/05).
Dauerbrenner Energieausweis
Ein Mosaikstein in diesem Zusammenhang ist der neue Energieausweis, der ab Sommer dieses Jahres schrittweise zur Pflicht wird (lesen Sie dazu wohnraum 9). Vermieter und Verkäufer von Wohngebäuden müssen ihn bei Neuvermietung und Verkauf auf Verlangen vorlegen, um den energetischen Zustand ihres Hauses zu dokumentieren. Im Gegensatz zum verbrauchsorientierten Ausweis beschreibt der bedarfsorientierte den baulichen Zustand der Immobilie. Besonders in dieser Variante dürfte der Energieausweis das Kostenbewusstsein von Miet- und Kaufinteressenten schärfen. Und das wiederum macht auch Eigentümern bewusst, was an der Immobilie noch zu tun ist. Ehe die Mehrzahl der Eigentümer tatsächlich investiert, dürfte aber noch viel Überzeugungsarbeit zu leisten sein.
