Die neue Beschlussmacht der Eigentümer:
Änderungen durch die WEG-Reform
Von Rechtsanwalt und Fachanwalt fur Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Niester
Bereits in der Jubiläumsausgabe dieser Zeitschrift sind die wesentlichen Änderungen durch die WEG-Reform vom 01.07.2007 dargestellt worden. Nachfolgend soll im Einzelnen auf die durch diese Reform erweiterten Beschlusskompetenzen der Eigentümer eingegangen werden.
Markus Niester
1. Vorab: Formales
Bereits nach der alten Rechtslage konnte die Beschlusskompetenz der Eigentümer durch eine sog. „Öffnungsklausel“ erweitert werden. Damals entstand Streit darüber, ob bei entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung eine Eintragung im Grundbuch erfolgen musste.
Um diesen Streit zu beenden, bestimmt § 10 Abs. 4 Satz 2 des
neuen WEG nunmehr, dass es einer Eintragung von Beschlüssen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (also dessen Nacherwerber) in das Grundbuch nicht bedürfe. Aber Achtung: Eine vereinbarte Öffnungsklausel muss nach wie vor im Grundbuch eingetragen werden.
2. Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung
Nach § 16 Abs. 2 WEG erfolgt die Verteilung dieser Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Der mit der Reform neu geschaffene § 16 Abs. 4 des neuen WEG ermöglicht nun ein Abweichen von dieser Kostenverteilung im Einzelfall. Voraussetzung hierfür ist, dass dieser abweichende Verteilungsschlüssel dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs gerecht wird, also hieran anknüpft. Hier ist abzugrenzen zu der ebenfalls neu geschaffenen Möglichkeit der abweichenden Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 3 WEG, welche abweichend von der Regelung des § 16 Abs. 2 grundsätzlich nach jedem beliebigen Maßstab verteilt werden dürfen. Die strengeren Verteilungsvorgaben des § 16 Abs. 4 WEG werden also in dieser Vorschrift nicht gemacht.
Die Abweichung von der grundsätzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 erfordert – wiederum im Gegensatz zu der Regelung in § 16 Abs. 3 WEG betreffend Betriebs- und Verwaltungskosten – im Rahmen des Abs. 4 eine sog. „doppelt qualifizierte Mehrheit“. Dies bedeutet, dass die Stimmen von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich sind. Damit kommt es nicht auf die Mehrheiten der in der Abstimmung anwesenden Wohnungseigentümer, sondern eben aller Wohnungseigentümer an. Dies hat zur Konsequenz, dass selbst einstimmige Beschlüsse aller anwesenden Wohnungseigentümer nicht ausreichend sein können, wenn die Anwesenden nicht 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile darstellen.
3. Betriebs- und Verwaltungskosten
Auch hier ist grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen, die Reform ermöglicht durch § 16 Abs. 3 WEG die Abweichung. Im Gegensatz zu den Ausführungen bei Ziffer 2. reicht die Stimmenmehrheit. Nach Verbrauch erfassbare Kosten sind dabei solche, die sich exakt messen und einem bestimmten Sondereigentum zuordnen lassen (etwa Heizkosten, Kaltwasser), nach Verursachung zu erfassende Kosten solche, die einem bestimmten Sondereigentum durch einen messbaren Entstehungsbeitrag zugeordnet werden können (etwa Kabelempfangskosten).
Wie oben bereits erwähnt, muss der Verteilerschlüssel hier nicht an den Gebrauch oder dessen Möglichkeit anknüpfen. Er kann frei gewählt werden.
4. Zahlungsmodalitäten
Nach dem neuen § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer nunmehr durch Stimmenmehrheit die Art und Weise der Zahlungen, die Fälligkeit, die Folgen des Verzuges und die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand regeln. Nach der „Jahrhundertentscheidung“ des Bundesgerichtshofes vom 20.9.2000 zum „Zitterbeschluss“ war umstritten, wann in diesem Bereich eine einstimmige Entscheidung und wann eine Mehrheitsentscheidung erforderlich ist. Diese Unsicherheit ist damit beseitigt.
Mit der gesetzlichen Neuregelung ist den Wohnungseigentümern weiter die Beschlusskompetenz zugewiesen worden, das Lastschriftverfahren bindend einzuführen. Hieraus folgt, dass auch eine Kostenpauschale für Eigentümer, welche nicht an dem Lastschriftverfahren teilnehmen, durch Beschluss festgelegt werden kann (auch dies war zuvor umstritten).
§ 28 des WEG regelt die Fälligkeit von Wohngeldern lediglich in der Weise, dass diese verpflichtet sind, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. In der Praxis wurde die Fälligkeit der Wohngelder auf zwei Arten festgelegt.
Nach der sog. „Verfallklausel“ ist das Jahreswohngeld sofort fällig, es wird lediglich dem einzelnen Eigentümer gestattet, dieses in monatlichen Raten zu zahlen. Gerät der Wohnungseigentümer in Verzug, erlischt das Recht zur Ratenzahlung. Die sog. „Vorfälligkeitsregelung“ legt von vornherein Monatsbeiträge fest und bestimmt die gesamten Monatsbeiträge dann für fällig, sofern der Wohnungseigentümer etwa mit zwei Raten in Verzug gerät.
Nach der Neugestaltung des § 21 Abs. 7 WEG sind beide Regelungen nunmehr zweifelsfrei zulässig.
Aber Achtung: Beide Regelungen bergen auch Gefahren, etwa in Form eines Zahlungsausfallsrisikos bei Insolvenz des Wohnungseigentümers. Sie sind also „mit Vorsicht zu genießen“. Bislang waren auch Verzugszinsregelungen umstritten, wenn diese den gesetzlichen Zinssatz des § 288 BGB überschritten (5 % über dem sog. „Basiszins“). Auch hier räumt die Neufassung des § 21 Abs. 7 WEG nun der Gemeinschaft Beschlusskompetenzen ein. Diese Kompetenzen werden jedoch begrenzt durch den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Damit ist nach wie vor eine exorbitant unverhältnismäßige Verzugszinsregelung unzulässig. Die gesetzliche Neuregelung ermöglicht auch die Beschlussfassung über sog. „Umzugspauschalen“. Auch eine solche Regelung wird aber wiederum „gedeckelt“ durch die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
5. Bauliche Veränderungen
Nach § 22 Abs. 1 WEG alter Fassung war die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen und Aufwendungen erforderlich, welche über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgingen. Schon früher hatte allerdings die Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass eine entsprechende Beschlussfassung nicht nichtig, sondern anfechtbar sein sollte. Hier wollte der Gesetzgeber Klarheit schaffen, was nicht ganz gelungen ist. § 22 Abs. 1 des neuen WEG will deswegen zunächst festschreiben, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen beschlossen werden können, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen. In der Praxis bedeutet dies allerdings, dass die meisten Entscheidungen vom Prinzip her nur allstimmig getroffen werden könnten, da in der Regel alle Eigentümer beeinträchtigt sind. So etwa durch Veränderungen an der Fassade, die immer notwendig mit Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes einhergehen und so alle betreffen.
Wird für eine solche Maßnahme die Zustimmung eines betroffenen Eigentümers versagt, ist der Beschluss eben keineswegs nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Damit hat der Gesetzgeber zwar eine Klarstellung geschaffen, die rechtliche Situation aber nicht wesentlich verändert. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG regelt, dass eine entsprechende Maßnahme nicht nur beschlossen, sondern auch verlangt werden kann. Man könnte meinen, dass damit ein direkter Anspruch auf die Durchführung einer baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft selbst besteht. So soll das Gesetz jedoch nicht zu verstehen sein. Der Eigentümer habe nach der Kommentierung zur gesetzlichen Neufassung einen Anspruch darauf, dass eine entsprechende Willensbildung eingeholt wird, nicht mehr und nicht weniger. Nach wie vor ist bei einer lediglich unwesentlichen Beeinträchtigung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer von vornherein entbehrlich.
6. Modernisierung
§ 22 Abs. 2 WEG eröffnet nunmehr eine Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen. Es wird auf die Definition dieses Begriffes im Rahmen des § 559 BGB zurückgegriffen. Dies bedeutet, dass der Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht wird bzw. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder nachhaltig die Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt wird.
Besonderes Augenmerk soll dabei darauf zu richten sein, ob die Modernisierungsmaßnahme „nachhaltig“ ist. Dies umfasst einen zeitlichen Faktor und den Umfang der Maßnahme. Die Auswirkung etwa für eine Saison wird nicht ausreichen. Abweichend zu mietrechtlichen Regelungen kommen den Wohnungseigentümern aber auch Veränderungen zugute, die sonst nur den Vermieter betreffen, etwa technische Verbesserungen des Hauses. Daher erwähnt § 22 Abs. 2 WEG ausdrücklich die „Anpassung an den Stand der Technik“. Weiter fordert die Neuregelung des Gesetzes, dass die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber dem anderen unbillig beeinträchtigt wird.
Beschlüsse nach § 22 Abs. 2 WEG bedürfen einer Mehrheit von 3/4 der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der Mehrheit der Miteigentumsanteile, entsprechend der doppelt qualifizierten Mehrheit wie auch erforderlich bei der Abänderung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
(§ 16 Abs. 4 WEG).
Zu beachten ist, dass Modernisierungen im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG nicht Umgestaltungen der Wohnanlage erfassen, die deren bisherige Eigenart verändern. Entsprechend können etwa Aufstockungen nicht mehrheitlich beschlossen werden, gleichfalls nicht eine sog. „Luxussanierung“ im Gegensatz zur erforderlichen Modernisierung. Maßnahmen nach § 22 Abs. 2 WEG können im Gegensatz zu den oben dargestellten Maßnahmen nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zur Beschlussfassung verlangt werden. Dafür liegt die „Beeinträchtigungsschwelle“ des § 22 Abs. 2 WEG auch höher als die des § 22 Abs. 1 WEG. Schließlich war es Sinn der Gesetzesänderung, Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu erleichtern. Die Modernisierung ist abzugrenzen von der sog. „modernisierenden Instandsetzung“. Diesbezüglich regelt
§ 22 Abs. 3 WEG, dass es bei der bekannten Regelung verbleibt. Trifft eine Reparaturbedürftigkeit mit einer Modernisierung zusammen, ist also ein schlichter Mehrheitsbeschluss nach wie vor wie auch nach altem Recht
ausreichend.
Zur Kostenverteilung ist zu beachten, dass auch hier eine Regelung in § 16 Abs. 4 WEG getroffen wird. Den Eigentümern wird die Beschlusskompetenz eingeräumt, in den Fällen des § 22 Abs. 1 und 2 WEG, also der baulichen Veränderung und der Modernisierung, die Kosten nach Gebrauch oder Möglichkeit des Gebrauches zu verteilen. Erforderlich ist, wie bereits dargestellt, die doppelte, qualifizierte Mehrheit.
7. Veräußerungsbeschränkung
Bislang war in § 12 Abs. 1 des WEG geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden konnte, dass zur Veräußerung eines Wohnungseigentumsanteils die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten erforderlich sein kann. § 12 Abs. 4 WEG regelt nunmehr neu, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit eine solche Veräußerungsbeschränkung auch wieder aufheben können. Im Gesetz ist ausdrücklich festgehalten, dass diese Möglichkeit nicht durch eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümer beschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Achtung: Durch einen solchen Beschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nur aufgehoben werden, sie kann aber nicht begründet werden!
Der Verfasser dieses Beitrags ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Sozietät Artzinger-Bolten, Niester & Schüller. Die Sozietät beschäftigt sich mit allen Belangen des Immobilienrechts und betreut umfassend mietrechtliche, wohnungseigentumsrechtliche und baurechtliche Mandate von Firmen und Privatpersonen.
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