BGH-Urteil zur Haftung in der WEG

Ausnahmen bestätigen die Regel

Die Haftung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit Jahren für alle Beteiligten ein zentrales Thema und oft auch ein strittiges Problem – für den Eigentümer als Auftraggeber und B. den Handwerker als Auftragnehmer. Daher kam das Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes aus dem vorigen Jahr in dieser Sache gerade richtig (Az. VIII ZR 329/08). Der BGH entschied, dass einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Forderung (in diesem Fall der Rechnung eines Wasserversorgers) nicht als Gesamtschuldner, sondern nur mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil haften.

Wie sieht nun die Umsetzung dieses Urteils in der Praxis aus?

Haftung nach Teileigentum
Bis zum Jahre 2005 konnte jeder Eigentümer als Gesamtschuldner einer Forderung gegenüber der WEG für die volle Summe in Anspruch genommen werden. Mitte 2005 hat dann der Bundesgerichtshof mit einem Urteil das Haftungsrecht insoweit revolutioniert, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsqualität besitze und folglich einem anspruchsberechtigten Dritten zunächst allein als Vertragspartner verpflichtet sei. Das WEG-Gesetz hat dann in seiner Reform von 2007 die sogenannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft festgeschrieben. Es haften die einzelnen Wohnungseigentümer, allerdings nur nach dem Verhältnis ihres Eigentumsanteils in dem jeweiligen Objekt. Ein Gläubiger hat also die Wahl, die Gemeinschaft als Rechtsinstitution in Anspruch zu nehmen oder sich direkt an die Eigentümer zu wenden. Diese Haftungsregelung bezieht sich im Übrigen nicht nur auf die vertraglichen, sondern auch auf die gesetzlichen Ansprüche, wie z. B. auf die Streupflicht.

Haftung trotz Teilschuld
Die beschriebene Außenhaftung betrifft nicht das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, sondern den Rechtsverkehr mit Dritten. Sie kann nicht durch interne Beschlüsse, z. B. von der Eigentümerversammlung, ausgehebelt werden. Bei Verträgen mit Auftragnehmern außerhalb der Gemeinschaft sind Ausnahmen erlaubt und sogar gelegentlich üblich. Mineralölfirmen etwa bestehen oft auf der persönlichen Haftung der Eigentümer als zusätzliche Absicherung. Auch in anderen Bereichen können sich in der Praxis die Vorschriften des WEG oft nicht durchsetzen. Viele Landesgesetze und manche kommunale Satzung fordern eine Haftung als Gesamtschuldner. Dies gilt vor allem für das kommunale Abgabenrecht. Verfügt eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über ausreichende finanzielle Mittel, muss eine Sonderumlage beschlossen werden. Haben dann einzelne oder mehrere Eigentümer finanzielle Schwierigkeiten und können deshalb nicht zahlen, bleibt die Nachschusspflicht an den liquiden Wohnungseigentümern hängen. Die so Betroffenen haben zwar Ausgleichsansprüche, doch stellt sich die Frage, ob und wann diese zu realisieren sind. Natürlich hat auch der Vertragspartner ein Problem, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht zahlen kann. Sie haftet zwar mit ihrem Vermögen. Das aber besteht in der Regel nur aus der Portokasse und den Instandhaltungsrücklagen, auf die im Übrigen nicht ohne Weiteres zurückzugreifen ist. Immer mehr Handwerker holen sich für ihre Verträge die Unterschriften von allen Wohnungseigentümern, um diese persönlich zu verpflichten und in die Haftung zu nehmen. Wird ein solcher Eigentümer dann in Anspruch genommen, muss er die entsprechende Forderung erfüllen und zahlen es sei denn, er hat berechtigte Einwände gegen seinen Vertragspartner, was die ausgeführte Arbeit angeht. Einwendungen aus seinem Verhältnis zu seiner Eigentümergemeinschaft sind in solchen Fällen ausgeschlossen. Dritten, also in diesem Fall dem Handwerker, gegenüber, kann der Wohnungseigentümer nicht argumentieren und geltend machen, dass er sich innerhalb seiner Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß verhalten hat.

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