Alles was Recht ist

Sie fragen, ein Fachanwalt antwortet

1) Gibt es eine Möglichkeit, Eigentümer zu verpflichten, die Ablesung durchführen zu lassen? In unserer WEG sind die Verbrauchswerte einer Einheit seit mehr als fünf Jahren nicht mehr abgelesen worden. Die Kosten wurden immer nur geschätzt. Welche Möglichkeit gibt es, den Eigentümer zu zwingen, die Ablesung und auch den Austausch des Verbrauchserfassungsgerätes zu dulden?

Wenn der Eigentümer oder sein Mieter zum angekündigten Termin nicht anwesend ist, muss ihm nochmals eine Nachfrist gewährt werden. Dieser Terminvorschlag für die Nachablesung muss dem betreffenden Eigentümer zugehen. Verweigert er dies oder reagiert auch hierauf nicht, kann nur eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Eine Klage würde keinen Vorteil bringen, da über das Klageverfahren erst nach einigen Monaten entschieden wird und dann das Abrechnungsjahr schon so weit ins Land gegangen ist, dass keine zuverlässigen Werte mehr zum Abrechnungsstichtag entwickelt werden können. Die Kosten für einen danach anberaumten weiteren Sondertermin zur Ablesung sind beim jeweiligen Nutzer zu erheben.

2) Ich war im Kalenderjahr 2009 noch nicht Miteigentümer der Wohnanlage. Eigentümer wurde ich am 28.06.2010. Die Eigentümerversammlung fand am 03.09.2010 statt. In dieser Versammlung wurde die Jahresabrechnung 2009 beschlossen. Die Jahresabrechnung wurde auf mich ausgestellt. Das Nachzahlungsergebnis verlangt die Verwaltung nun von mir, obwohl ich 2009 noch nicht Wohnungseigentümer war. Das kann doch nicht richtig sein?

Leider ist es richtig. Nach herrschender Auffassung soll derjenige Wohnungseigentümer das Nachzahlungsergebnis tragen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Miteigentümer ist. Nach dieser Auffassung kommt es nicht darauf an, ob im Abrechnungszeitraum der Erwerber schon Wohnungseigentümer war. Allerdings dürfen dem Erwerber keine echten Zahlungsrückstände des Veräußerers in Rechnung gestellt werden. Dies bedeutet, dass in der Jahresabrechnung für 2009 das gesamte Wohngeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan für diese Wohnung angesetzt werden muss, selbst wenn der Veräußerer dieses nicht oder nur teilweise gezahlt haben sollte. Nur so wird gewährleistet, dass der Erwerber lediglich die Abrechnungsspitze zahlt, die durch etwaige Mehrkosten gegenüber dem Wirtschaftsplan verursacht ist. Sollte sich aufgrund einer solchen Abrechnung ein Guthaben ergeben, steht dieses ebenfalls dem Erwerber zu.

Dr. Georg Jennißen
Rechtsanwalt, Dipl. Betriebswirt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vita

• geb. 1955 in Wegberg
• 1973 - 1976 Studium der Betriebswirtschaftslehre an der Fachhochschule Niederrhein
• 1976 - 1981 Studium der Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln
• 1981 - 1984 Referendariat
• ab 1984 selbstständiger Rechtsanwalt und Gründer der Sozietät Jennißen Harren
• 1991 Dissertation zum Wohnungseigentumsrecht an der Universität Münster

Praxis

• Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften, ihrer Mitglieder und von Verwaltern einschließlich der Führung notwendiger Prozesse
• Beitreibung immobilienrechtlicher

Forderungen

• Grundstückstransaktionen
• Beratung von Immobiliengesellschaften
• Beratung des VNWI Verbandes nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.

Tätigkeitsbereich

• Wohnungseigentumsrecht
• Grundstücksrecht
• Leasingrecht

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