2. IVV Fachtagung am 25.10.2008

Über 200 Besucher folgten der Einladung in die Kölner Sartory-Säle

Endlich ist es so weit: Um 8.30 Uhr treffen die ersten Besucher ein, die zweite Fachtagung der IVV Unternehmensgruppe hat begonnen. Monate der Vorbereitung und viel Arbeit und Einsatz zahlen sich jetzt aus.

Ein attraktiver und verkehrsgünstiger Veranstaltungsort musste gesucht, Einladungslisten erstellt und Personaleinsatz geplant werden. Am wichtigsten aber war die Auswahl des Programms, der Themen und Referenten, immer unter dem Aspekt: Was ist für die Zielgruppe der Eigentümer und Beiräte interessant und von Nutzen. Aktuelle Probleme, Gesetzesänderungen, ein Ausblick auf die nahe Zukunft, Strategien oder praxisnahe Beispiele? Letztlich kommt es auf die gelungene Mischung an – und auf die Qualität der Referenten. Sie müssen Experten auf ihrem Gebiet sein, aber auch ihr Thema „verkaufen“, also kommunizieren können.

Zurück zum Start der Tagung. 200 Besucher stärken sich mit Kaffee, begrüßen Freunde und Bekannte und werfen einen ersten Blick auf die interessanten Angebote der Fachaussteller. Auf die einführenden Worte des IVV Inhabers, Herbert Blatzheim, folgt das erste Referat über die Änderungen des WEG-Gesetzes in den Bereichen Beschlusskompetenzen, Instandsetzung und -haltung sowie Modernisierung vom Referenten und Fachanwalt Fritsch in freier Rede, mit anschaulichen Beispielen und auf humorige bis ironische Art „unterhaltsam“ vorgetragen. Ein perfekter Start, die Zuhörer sind geradezu gefesselt, die anschließende Diskussion zieht sich bis in die Pause hin.

Und weiter geht‘s mit den nächsten Referaten. Zunächst zu den häufigsten Mängeln und Schäden an Gebäuden, dann einem Ausblick auf die nächsten 50 Jahre und zurück zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer bis hin zur Hausordnung. Die Zusammensetzung der Themen traf offensichtlich den Nerv der Zeit, sowohl was die Inhalte als auch was die Art der Darbietung anging. Als ein Beispiel sei Beirat Josef S. zitiert: „ Es ist für mich und meine Kollegen nicht immer einfach, im Alltag rechtlich und fachlich mitzuhalten. Ohne einen professionellen Verwalter geht bei uns gar nichts. Daher ist es für mich äußerst praktisch und sinnvoll, auf einer solchen Tagung, komprimiert an einem Tag, vieles zu erfahren und mit Kollegen und Referenten zu diskutieren, was ich mir ansonsten mühsam aus vielen Quellen zusammensuchen muss. Wenn auch noch komplexe juristische und technische Probleme verständlich vorgetragen werden, so dass das Zuhören Spaß macht, dann umso besser.“

Referent: Rüdiger Fritsch, Fachanwalt
Miet- und Wohneigentumsrecht

Bauliche Maßnahmen und Kostenverteilung – erste Erfahrung mit der neuen Rechtslage

Erweiterte Beschlusskompetenzen für Wohnungseigentümer
Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsrechts soll die Willensbildung der Eigentümer erleichtert werden. Die Regeln für eine ordnungsgemäße Verwaltung werden vereinfacht, um ggf. den Widerstand einer Minderheit zu verhindern.

Die neuen Bestimmungen erweitern das Repertoire der Beschlusskompetenzen von Eigentümergemeinschaften zur Durchführung von baulichen Maßnahmen. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung ist jetzt erstmals kodifiziert (§ 22, Abs. 3 WEG). Dazu kommt als weiterer Rechtsbegriff die Modernisierung (§ 22, Abs. 2 WEG) Instandhaltung und Instandsetzung, also bloße Substanzerhaltung, können wie bisher mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Darüber hinaus gehende bauliche Maßnahmen, also eine modernisierende Instandsetzung, bedürfen jetzt auch – nur – einer einfachen Mehrheit. Dazu kommt allerdings neu der Gedanke der Amortisation, wonach die Vorteile technischer Neuerungen gegenüber dem jetzigen Zustand wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden müssen.

Modernisierungsmaßnahmen passen das Gemeinschaftseigentum ohne konkreten Instandhaltungsbedarf an den Stand der Technik an, erhöhen den Gebrauchswert, verbessern die Wohnungsverhältnisse oder sparen Wasser oder Energie. Für den Beschluss solcher Maßnahmen bedarf es einer doppelt qualifizierten Mehrheit, mindestens 75 Prozent aller Stimmen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Schranken der Beschlusskompetenz
Bei den folgenden Nachteilen muss der Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen nicht hinnehmen:

Gesetzliche Neuregelung zur Beschlussfassung über die Kosten baulicher Maßnahmen
Wohnungseigentümer können im Einzelfall eine abweichende Regelung der Kostenverteilung der jeweiligen Maßnahme mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen. Ein Wohnungseigentümer, der nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Nutzungsanteil an einer solchen Maßnahme zu beanspruchen. Er ist aber auch nicht verpflichtet, die Kosten zu tragen, die durch eine solche Maßnahme verursacht werden.

Typische Konflikte im Wohnungseigentum

Bauliche Veränderungen am Sonder und Gemeinschaftseigentum
Oft spricht man bei baulichen Veränderungen lediglich von solchen im gemeinschaftlichen Eigentum. Indes können bauliche Änderungen auch im Bereich des Sondereigentums vorgenommen werden. Diese sind dann unzulässig, wenn eine die Grenzen des Zulässigen überschreitende Nutzung des Sondereigentums gegeben ist. Im gemeinschaftlichen Eigentum sind bauliche Veränderungen, die zwar eine substanzielle oder optische Veränderung bedeuten, jedoch ohne nachteilige Wirkung für die übrigen Wohnungseigentümer bleiben, zustimmungsfrei. Es handelt sich also nicht um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung, sondern um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung, wenn z. B. aufgrund eindringender Feuchtigkeit die Fassade des Objekts verkleidet wird oder ein vorhandener Kinderspielplatz mit Spielgeräten ausgestattet wird.

Die Hausordnung im Wohnungseigentum
In der Hausordnung wird nicht nur die Benutzung des Gemeinschaftseigentums, sondern auch die des jeweiligen Sondereigentums geregelt. Sie stellt eine sog. Gebrauchs- und Benutzungsregelung dar, im Spannungsfeld zwischen den Rechten des einzelnen Eigentümers und den Pflichten zur Rücksichtnahme, die sich aus der Gemeinschaft ergeben. Der von einzelnen Eigentümern ausgeübte Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums darf keinen anderen Eigentümer benachteiligen.

Die Aufstellung einer Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss gehört zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Nur soweit die Eigentümer von dieser Beschlusskompetenz keinen Gebrauch machen, ist der Verwalter zur Aufstellung einer Hausordnung berechtigt. Der Verwalter hat für die Durchsetzung der Hausordnung zu sorgen.

Typische Hausordnungen haben die folgenden Inhalte:

Referent: Matthias Becker, Diplom-Bauingenieur

Häufigste Schäden und Mängel an
Gebäuden

Schäden und Mängel an Gebäuden sind ein aktuelles Thema für alle, die in der Immobilienwirtschaft tätig oder selbst Immobilien- oder Wohnungsbesitzer sind. Sie treten immer früher auf, weil zum einen die Komplexität der Baumaterialien steigt und zum anderen der Termin- und Kostendruck in der Bauentstehungsphase zunimmt. Ein Bauwerk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat. Ein Schaden kann durch Baumängel, aber auch durch äußere Einflüsse wie Sturm, Hagel, Hochwasser etc. entstehen. Von äußeren Einwirkungen spricht man z. B. bei unsachgemäßem Gebrauch. Schadensschwerpunkte sind in der Praxis Risse in Gebäuden, an Dächern sowie Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung. Schäden und Mängel an Gebäuden lassen sich nicht grundsätzlich und vollständig vermeiden, sondern nur durch Sorgfalt in Planung und Ausführung minimieren.
Die Einschaltung eines Sachverständigen ist sinnvoll, um eine fachliche Beurteilung vornehmen zu lassen und, sofern erforderlich, zielgerichtete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung
und Sanierung einzuleiten.

Referat: Dr. Peter Hettenbach, Institut
innovatives Bauen

Wie wohnen wir in 50 Jahren?
Anhand zahlreicher Beispiele in Wort und Bild wurden spannende und teils provokative Thesen aufgestellt und diskutiert. Im Laufe der nächsten Jahrzehnte wird die Bevölkerung weniger, älter und bunter. Folge: mehr Mieter, höhere Umzugsquote. Die Energieeffizienz hat dabei für die zukünftigen Mieter höchste Priorität, bei folgender Perspektive: Hat der gesamte Wohnungsbestand heute noch einen durchschnittlichen Verbrauch an Heizöl von 7 l/qm/Jahr, so sinkt er in Zukunft gegen null, entsprechende Investitionen und Amortisationen vorausgesetzt.

Weiter sinkende Investitionskraft von Städten und Kommunen, gepaart mit einem Wertewandel der Bürger, führt zu einer Renaissance der mittleren und großen Zentren – und damit zu einem Rückgang in der ländlichen Umgebung, es sei denn, günstige Verkehrsanbindungen wie z. B. eine S-Bahn erlauben einen schnellen Zugang zur Arbeitswelt. Investitionsschwerpunkte bilden die Umstrukturierungen der innerstädtischen Bauten der sechziger bis achtziger Jahre. Im Fokus aber steht die Energieeffizienz als ökologisch-emotional aufgeladener Wert. So zu wohnen wird zum Statussymbol!

Die vollständigen Referate finden Sie hier.

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