Instandhaltungsrücklage - Was ist zu tun und zu beachten?

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine Instandhaltungsrücklage bilden, um die Kosten für die notwendigen Investitionen am gemeinschaftlichen Eigentumabzudecken. Die Wohnungseigentümer bzw. die Hausverwaltungen in deren Auftrag sparen Geld an, um davon zukünftige Instandhaltungen, Reparaturen und eventuell auch Modernisierungen zu finanzieren. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Wohnungseigentumsgesetzes und gehört zu einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung.

Bildung der Rücklage
Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen wird die Instandhaltungsrücklage normalerweise durch den Hauseigentümer aus dem monatlichen Mietüberschuss gebildet. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen zahlt jeder einzelne Wohnungseigentümer mit dem monatlichen Wohngeld einen bestimmten Betrag als Rücklage. Diese Gelder werden getrennt von den sonstigen Umlagen auf ein separates Konto überwiesen und auch in der Abrechnung einzeln dargestellt. Da Freistellungsaufträge durch die Eigentümergemeinschaft verboten sind, müssen anfallende Zinsen voll versteuert werden. Die aufgeschlüsselte Zinsabschlagsteuer können sich die einzelnen Wohnungseigentümer bei ihrer persönlichen Einkommenssteuererklärung anrechnen lassen.

Höhe der Rücklage
Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt mehrheitlich die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Sie richtet sich in der Regel nach der Anzahl der Quadratmeter Wohnfläche. Immer wieder plädieren Eigentümer für eine zu geringe Rücklage und werden anschließend von den Kosten der anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen böse überrascht. Es entsteht eine Finanzierungslücke, zu deren Kompensation dann eine Sonderumlage als Einmalzahlung fällig wird – eine „Überraschung“, die viele Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten bringt. Es heißt also, solide vorzusorgen. Als Faustregel gilt die Zahlung einer Rücklage bei neu gebauten Häusern von 0,8 bis 1 Prozent des Preises pro Quadratmeter für jedes Jahr. Bei älteren Gebäuden ist dieser Betrag zu gering und sollte unter Berücksichtigung der bisherigen langen Nutzungsdauer des Gebäudes angemessen aufgestockt werden. Professionelle Hausverwalter verfügen über entsprechende Erfahrung und die zugrunde liegenden Kennzahlen.

Einige Hinweise
Nur in besonderen Ausnahmefällen darf eine Instandhaltungsrücklage zweckentfremdet genutzt werden – und das auch nur dann, wenn die beschlossene Einzahlungshöhe erreicht ist und die Eigentümerversammlungmit Mehrheit zustimmt. Eine solche Ausnahme wäre denkbar zum Beispiel bei einem frühzeitigen Einkauf von günstigem Heizöl oder bei sehr kurzfristigen Liquiditätsengpässen. Eine Instandhaltungsrücklage zählt nicht zum Kaufpreis der Immobilie. Also ist für diesen Betrag auch keine Grunderwerbssteuer zu zahlen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte sich jeder Interessent erkundigen, wie der aktuelle Stand der Rücklagen aussieht und ob etwa in Kürze aufwendige Reparaturen geplant sind, die dann auch von ihm zusätzliche Mittel erfordern. Derartige Informationen findet man in den Protokollen der Eigentümerversammlung.

Für das Erscheinungsbild einer Wohnanlage ist es zwingend notwendig, Müllplätze und Container sowie deren Umfeld sauber zu halten – auch aus hygienischen Gründen. Ein korrektes Trennen kann die Menge des Restmülls bis zu 50 Prozent reduzieren. Dies wiederum kann zu Einsparungen bei der Müllgebühr führen oder zu einer Umstellung auf längere Fristen bei der Müllabfuhr.

Müllvermeidung
Bringt eine Mülltrennung schon viel, so ist es noch besser, kaum Abfall zu produzieren. Dabei sind die folgenden Tipps zu beachten:

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