Verwalter und Makler

Eine eierlegende Wollmilchsau

Die Berufsbilder von Maklern und Verwaltern zeichnen sich beide durch einen hohen Grad von Komplexität aus. Die ursprünglich als einfach beschriebenen Tätigkeiten – zum einen die Vermittlung von Wohnungen oder Häusern zur Miete oder zum Kauf, zum anderen die Verwaltung von Wohnungen oder Häusern – wurden früher bei Gelegenheit im Nebenberuf betrieben. Das hat sich vollständig geändert.

Heute ist es eine Tätigkeit, die sich nicht mehr so „nebenbei“ ausüben lässt. Spezialisierung heißt das Gebot der Stunde. Es ist daher erstaunlich, dass immer noch des Öfteren beide Berufe in Personalunion ausgeübt werden. Dabei ist es schon schwierig genug, für eine der beiden Aufgaben einen passenden Spezialisten zu finden.

Scheinbare Übereinstimmungen
Dennoch glauben viele Makler, sie könnten und müssten sich als Verwalter betätigen – und umgekehrt. Warum ist das so und welche Strategien stecken dahinter? Den Verwalter locken die vergleichsweise hohen Umsätze, die im Idealfall von Maklern mit nur wenigen Abschlüssen erreicht werden können, scheinbar ohne großen Aufwand. Der Makler sieht in der Immobilienverwaltung eine dauerhaft sprudelnde Einnahmequelle, die sein Einkommen stabilisiert. Beide ziehen ihre Vorteile aus einem ähnlich gelagerten Netzwerk lokaler und regionaler Beziehungen in einem verwandten Branchenumfeld. Es wächst der Bedarf an professionellem Management von sozialen Netzwerken. Die Qualität des Service von Wohnungsanbietern, bei Vermietung, Reparaturen und anderen Leistungen, wird zu einem zentralen Wettbewerbsfaktor.

Große Divergenzen
Makler unterschätzen die Komplexität und die Vielfalt der Aufgabenbereiche, die eine Verwaltertätigkeit ausmachen. Verwalter hingegen übersehen den erheblichen Aufwand an Zeit und Geld, verbunden mit einem hohen Ausfallrisiko, den ein Vermittlungsauftrag erfordert. Die Zeit der Generalisten ist endgültig vorüber. Es ist immerhin rund 500 Jahre her, seit ein Leonardo da Vinci als Maler, Bildhauer, Architekt, Ingenieur und Philosoph große Leistungen vollbrachte. Wer käme heute auf die Idee, einen Fachanwalt für Scheidungsrecht mit einem Steuerstrafverfahren zu beauftragen? Geht man zu einem Gynäkologen, um sein Hüftgelenk operieren zu lassen? Oder beauftragt man den Maler mit der Reparatur der Heizung? Letztendlich haben auch Immobilienmakler und Immobilienverwalter nicht mehr gemein als das
Bestimmungswort „Immobilien“.

Unterschiedliche Berufsbilder
Ein erfolgreicher Makler zeichnet sich durch eine ausgeprägte soziale Kompetenz aus, Kommunikationsfähigkeit und die Bereitschaft zuzuhören. Er erkennt die Bedürfnisse seiner Kunden und erarbeitet entsprechende Lösungsmöglichkeiten. Dazu besitzt er den notwendigen fachlichen Hintergrund in Miet- und Vertragsrecht. Eine Portion Kreativität bei der Ausarbeitung von Marketingtools und innovativen Vermarktungsmodellen, z. B. Internetstrategien, ist hilfreich bis notwendig, um im Konkurrenzkampf bestehen zu können. Das Berufsbild eines idealtypischen Verwalters dagegen ist anders gelagert: Präzises Arbeiten zur Erstellung von korrekten Haus- und Betriebskostenabrechnungen ist ebenso wichtig wie Kenntnisse und Erfahrungen bei juristischen Auseinandersetzungen und Grundsatzfragen zu haben. Unerlässlich ist ein hoher Organisationsgrad bei der permanenten Bearbeitung von Tausenden von verwaltungstechnischen Vorgängen. Hinzu kommen weitreichende bautechnische Kenntnisse, die fast denen eines Architekten würdig sind. Wegen der häufigen Streitigkeiten zwischen Mietern und Eigentümern muss ein Verwalter auch als Mediator fungieren – ebenso in seiner Funktion als Leiter von Eigentümerversammlungen.

Legt man die beiden Berufsbilder übereinander, so zeigt sich in weiten Teilen eine fehlende Übereinstimmung bzw. klare Unvereinbarkeit. Beide Berufe sind derart spezialisiert und anspruchsvoll, dass man sich fragen muss, wie jemand in Personalunion diese heterogenen Aufgaben und Leistungen zur Zufriedenheit seiner Kunden bewältigen soll und kann.

Aus für den Einzelverwalter Der Beruf des Immobilienverwalters ist einer der am meisten unterschätzten Berufe überhaupt. Die Anforderungen sind im Laufe der letzten Jahre derartig vielfältig geworden, dass sie nur von einem professionellen, hochspezialisierten Team bewältigt werden können. Sogenannte Einzelkämpfer sind auf diesem Feld völlig überfordert.

Zur Verwaltung von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen gehören heute die Rechtskenntnisse eines Fachanwaltes für WEG- und Mietrecht. Ein termingerechtes Erstellen von rechtskonformen Haus- und Betriebskostenabrechnungen geht über eine einfache Buchhaltertätigkeit weit hinaus. Zur Lösung kaufmännischer Probleme auf hohem Niveau gehören z. B. steuerliche Beurteilungen von haushaltsnahen Dienstleistungen oder Umsatzsteuerfragen für gewerblich genutzte und umsatzsteueroptierte Objekte. Der hohe Organisationsgrad erfordert umfangreiche IT-Kenntnisse und den Einsatz spezifischer Softwarelösungen. Der Verwalter informiert zudem über aktuelle technische Entwicklungen in der Energetik ebenso wie über den Einsatz von Fördermaßnahmen.

Die Frage, ob diese Aufgabe von einer One-Man-Show bewältigt werden kann, beantwortet sich von selbst. Folgerichtig weist der Betriebsvergleich von Verwaltungsunternehmen mit bis zu drei Beschäftigten ein negatives Betriebsergebnis aus. Das gilt für die 80 Prozent aller Verwaltungen mit weniger als 1.000 Einheiten. Es ist nicht schwer zu vermuten, welche Ergebnisse eine Kundenbefragung dieser Unternehmen ergeben würde.

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